Собственный бизнес управляющая компания (ТСЖ). Управление многоквартирным домом
Описание
Сутью проекта является создание и организация деятельности управляющей компании по управлению многоквартирными домами, как реализация эффективной бизнес-модели.
Маркетинговой стратегией является реализация проекта, предусматривающая создание эффективного предприятия - управляющей компании в ЖКХ, обеспечивающей решение различных задач, связанных с эксплуатацией и обслуживанием многоквартирных жилых домов.
В качестве примера для расчета финансово-экономических показателей, управляющая компания планирует взять в управление 5 девятиэтажных многоквартирных домов, по 115 квартир в каждом доме. Общая площадь домовладений составляет 21 000 кв.м.
Программы выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных составлены с применением:
- Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (13.08.2006 №491)
- Правил предоставления коммунальных услуг гражданам (23.05.2006 №307)
- Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (27.09.2003 №170)
Программы являются общими для всех многоквартирных домов, принятых в управление и служат основой для определения перечня работ по содержанию и ремонту общего имущества.
Ценовая политика предприятия должна обеспечить стабильный доход для акционеров и сотрудников, обеспечить создание условий для формирования широкого круга лояльных потребителей услуг, комфортные условия для проживания, своевременный ремонт и качественное техническое обслуживание домов, своевременный уход и развитие придомовой территории.
Управляющая компания может быть создана в любом городе Российской Федерации, с численностью населения более 100 000 человек, имеющего многоквартирные дома. Для организации работы управляющей компании необходимо решение жильцов о выборе соответствующей управляющей компании.
Суммарный объем финансирования проекта составляет 1 534 тыс. руб., в том числе собственные средства в размере 230 тыс. руб. (15%) и заемные средства в сумме 1 304 тыс. руб. (85%).
Основную долю в финансировании занимают затраты, связанные с арендой и ремонтом помещения, а также оборотный капитал.
Совокупная чистая выручка от реализации проекта составит 40 446 тыс. руб., чистая прибыль - 3 668 тыс. руб., EBITDA - 4 994 тыс. руб. Горизонт планирования проекта - 10 лет. Период окупаемости проекта составляет 2,69 года, включая инвестиционную фазу проекта - 12 месяцев. Чистая приведенная стоимость (NPV) составит 2 189 тыс. руб. Внутренняя норма доходности проекта (IRR) равна 41,66 %.
Бизнес-план подготовлен с использованием материалов, взятых из открытых источников, а также с использованием собственных исследований и расчетов.
Бизнес-план поставляется с автоматизированной финансовой моделью , выполненной средствами Excel. Автоматизированная финансовая модель позволяет выполнить анализ инвестиционной эффективности проекта, рассчитать точку безубыточности, а также провести моделирование финансовых потоков. Финансовая модель является полностью автоматизированной, что подразумевает возможность изменения любого заложенного параметра, такого как:
Объем инвестиций
Объем производимой продукции
Цены на продукцию
Основные затраты
Налогообложение
Персонал и ФОТ
И другие…
Финансовая модель осуществляет автоматический расчет потребности в инвестициях и финансировании проекта, показателей выручки и себестоимости, налоговых платежах и других показателей.
Результатом финансового моделирования является полный комплект аналитических данных:
Прогнозные бюджеты проекта (ОПиУ, ОДДС, Баланс)
Анализ финансовых показателей ликвидности и рентабельности
Анализ показателей инвестиционной эффективности (NCF, NPV, IRR и т.д.)
Анализ чувствительности
В бизнес-плане использованы материалы:
Открытых источников,
Отраслевых изданий,
Данных РОССТАТ,
Публикаций отраслевых экспертов,
Аналитические материалы Российских и иностранных отраслевых институтов
Отраслевых интернет-форумов
Опросов участников отрасли.
Бизнес-план составлен в соответствии со стандартами международных организаций, таких как UNIDO и TACIS.
Объем работы - 80 стр.
Графический материал:
Диаграммы - 4
Таблицы - 25
Рисунки - 11
Развернуть
СодержаниеРезюме………………………………………………………………………………………………………………………….4
1. Анализ рынка услуг ЖКХ……………………………………………………………………………………….6
1.1. История возникновения жилищно-коммунального хозяйства в России…….6
1.2. Состояние и тенденции развития Российского рынка услуг ЖКХ…………….14
1.3. Основы тарифной политики в России………………………………………………………….20
2. Маркетинговый план…………………………………………………………………………………………….42
2.1. Маркетинговая стратегия………………………………………………………………………………42
2.2. Анализ потребителей услуг…………………………………………………………………………..43
2.3. Ценовая политика………………………………………………………………………………………….45
3. Организационный план………………………………………………………………………………………..46
3.1. Расположение управляющей компании……………………………………………………….46
3.2 Организация деятельности управляющей компании………………………………….46
3.3. Организационная структура и штатное расписание………………………………….49
3.4. Анализ организационных и финансовых рисков………………………………………..50
4. Производственный план……………………………………………………………………………………….52
4.1. Потребность в помещении…………………………………………………………………………….52
4.2. Организация работы управляющей компании……………………………………………52
4.3. Обеспечение уборочным инвентарем и расходными материалами………….63
4.4. Потребность в основных средствах и нематериальных активах………………63
4.5. Потребность в расходных материалах………………………………………………………..64
5. Финансовый план………………………………………………………………………………………………….65
5.1. Основные допущения финансового плана………………………………………………….65
5.2. Финансирование проекта……………………………………………………………………………..65
5.3. Анализ продаж……………………………………………………………………………………………….66
5.4. Анализ обслуживания кредита……………………………………………………………………..66
5.5. Финансовые результаты проекта………………………………………………………………….67
5.6. Движение денежных средств………………………………………………………………………..67
5.7. Динамика оборотного капитала……………………………………………………………………68
5.8. Расчет ставки дисконтирования…………………………………………………………………..68
5.9. Показатели инвестиционной эффективности………………………………………………70
5.10. Анализ безубыточности……………………………………………………………………………….73
5.11. Анализ чувствительности…………………………………………………………………………….74
5.12. Выводы о целесообразности реализации проекта…………………………………..75
Приложения.……………………………………………………………………………………………………76
Развернуть
ИллюстрацииДиаграмма 1. Плата за жилье в домах государственного и муниципального жилищных фондов (руб. за кв.м.) в разрезе федеральных округов РФ.
Диаграмма 2. Стоимость содержания и ремонта жилья для граждан - собственников жилья.
Диаграмма 3. Стоимость услуг по организации и выполнению работ по эксплуатации домов в РФ, 2008 - 2012 гг.
Диаграмма 4. Стоимость услуг по организации и выполнению работ по эксплуатации домов.
Рис.1. Оргструктура предприятия
Рис. 2. Источники финансирования проекта
Рис. 3. График обслуживания кредита
Рис. 4. Финансовые результаты проекта
Рис. 5. Показатели рентабельности проекта
Рис. 6. График движения денежных средств
Рис. 7. Движение оборотного капитала
Рис. 8. Анализ чувствительности NPV к ставке дисконтирования
Рис. 9. Окупаемость проекта
Рис. 10. График безубыточности
Рис. 11. Анализ чувствительности
Развернуть
ТаблицыТаблица 1. Прогноз роста цен (тарифов) на продукцию (услуги) естественных монополий в 2012 - 2014 годах в среднем по Российской Федерации
Таблица 2. Плата за жилье в домах государственного и муниципального жилищных фондов, руб./м2 общей площади
Таблица 3. Содержание и ремонт жилья в государственном и муниципальном жилищных фондах, руб./м2 общей площади
Таблица 4. Содержание и ремонт жилья для граждан - собственников жилья, руб./ м2 общей площади
Таблица 5. Услуги по организации и выполнению работ по эксплуатации домов ЖК, ЖСК, ТСЖ, по федеральным округам РФ в 2011 г., руб./м2 общей площади
Таблица 6. Услуги по организации и выполнению работ по эксплуатации домов ЖК, ЖСК, ТСЖ, по федеральным округам РФ в 2011 г., руб./м2 общей площади
Таблица 7. Тарифы на электроэнергию для населения
Таблица 8. Рост тарифов на электроэнергию для населения
Таблица 9. Стоимость услуг по снабжению электроэнергией в федеральных округах РФ, 2012 г., руб. в месяц
Таблица 10. Стоимость услуг по снабжению газом сетевым в федеральных округах РФ, 2012 г., руб. с человека в месяц
Таблица 11. Стоимость услуг по горячему водоснабжению в федеральных округах РФ, 2012 г., руб. с человека в месяц
Таблица 12. Стоимость услуг по холодному водоснабжению и водоотведению в федеральных округах РФ, 2012 г., руб. с человека в месяц
Таблица 13. Расчет стоимости услуг управляющей компании
Таблица 14. Штатное расписание
Таблица 15. Программа выполнения работ по санитарному содержанию мест общего пользования и придомовой территории
Таблица 16. Программа технических осмотров инженерного оборудования
Таблица 17. Программа мероприятий по подготовке многоквартирных домов к сезонной эксплуатации
Таблица 18. Программа работ по ремонту общего имущества
Таблица 19. Перечень расходов на материалы и инвентарь
Таблица 20. Перечень основных средств и НМА
Таблица 21. Перечень расходных материалов
Таблица 22. Стоимость инвестиционных затрат
Таблица 23. План продаж
Таблица 24. Расчет стоимости собственного капитала
Таблица 25. Финансово-экономические показатели проекта
Развернуть
ВыпускиВ этой вкладке вы можете посмотреть и приобрести все предыдущие выпуски данного исследования
Проблема низкого качества предоставления услуг сферы ЖКХ стоит в нашей стране достаточно давно. Особенно страдает жилой фонд многоквартирных домов, так как здесь облуживание, как и во времена союза, ведут эксплуатационные конторы ЖКХ.
А дело все в том, что в суть процесса управления общей собственностью домовладельцы не вмешиваются, также как и в процесс выбора подрядчика для предоставления тех или иных услуг. Сегодня многие совладельцы уже не хотят мириться с той грустной действительностью, которая нас окружает, и делают все, чтобы создать собственную коммерческую организацию, имя ей – управляющая жилищно-коммунальная компания.
Начало создания первой управляющей коммерческой компании считается конец двадцатого столетия. Эта ниша на рынке и по сегодняшний день не полна, поэтому пробиться в лидеры возможность есть.
Чем в экономическом и финансовом смысле так выгоден данный бизнес?Стабильность – это главное. Жилищный фонд собирает вокруг себя множество финансовых источников, включая дотации из муниципального бюджета, которые составляют большую часть получаемой прибыли (не менее 60%).
Конечно, трудности существуют, создать качественный бизнес план и открыть управляющую коммерческую компанию гораздо сложнее, чем, скажем, продуктовый магазин, но зато конкуренция минимальная. Последнее связано с тем, что предприятий, вовлеченных в этот бизнес, в принципе не так уж и много, а многие из тех, кто образовался, не оправдывают своего прямого назначения. Самое главное, что необходимо при начинании любого дела – грамотно написанный бизнес план.
Какими знаниями необходимо обладать, чтобы создать бизнес план управляющей компании?
- субъекты, занимающиеся предоставлением услуг клининга и все, что им сопутствует;
- фирмы, занимающиеся техническим обслуживанием недвижимости, оптимизацией расходов на ее содержание эксплуатацию.
Целью этого предприятия, как бизнеса, является качественное руководство жилым фондом, принятым на баланс, а также обеспечение достойного содержания и текущего ремонта недвижимости и близ прилегающей к дому территории. Создается действенная система управления многоквартирным домом, а также программа, способствующая снижению трудовых, энергетических и, конечно, материальных затрат.
Основными задачами являются:
Создание: выбор правовой формы
Обязательное условие при создании коммерческого предприятия – аналога конторы ЖКХ – ее создание не должно нарушать законодательство Российской Федерации. Наличие специальной лицензии от федеральной службы обязательно. Она позволит проводить деятельность по управлению негосударственным пенсионным и инвестиционными фондами.
Спектр услуг, которые будут предоставляться, могут быть минимальными, т.е. в рамках действующего законодательства, или же расширены в соответствии с заключенным договором между коммерческой организацией ЖКХ и жильцами.
Тарифы на услуги контролирует государство, а выбор подрядчика на предоставление услуг остается за коммерческой компанией ЖКХ. Проведение ремонта и хорошее содержание общей собственности жильцов дома (пример, гаражи, подъезды, крыши, подвалы и т.д.), происходит по расценкам, оговариваемые с ними заранее. Чаще всего управляющая компания в сфере ЖКХ создает условия для управления многоквартирным домом.
Прежде чем создать коммерческую организацию в сфере ЖКХ, нужно выбрать для нее организационно-правовую форму:
- общество с ограниченной ответственностью (ООО);
- открытое акционерное общество (ОАО);
- закрытое акционерное общество (ЗАО).
Но наиболее часто используемая и целесообразная форма – ООО. Создать его можно почти с нуля, т.е. без вложения начального капитала. Уставным капиталом может стать ваше личное имущество, пример, авторучка или старенький компьютер, стоимостью по вашей оценке не более 20 тыс. рублей.
Необходимая документацияПри прохождении государственной регистрации в уполномоченных органах требуется подготовка определенного пакета документа:
- решение об образовании компании и протокол общего собрания учредителей (если таковых несколько);
- устав, прошнурованный и пронумерованный в 3 экземплярах;
- заявление на регистрацию после того, как вы определитесь с местом расположения офиса и размером Уставного капитала. Заявление необходимо заверить нотариально в Инспекции Федеральной налоговой службы РФ;
- квитанции об уплате госпошлин, пример, за открытие ОсОО, за нотариальное заверение копий Устава;
- другие правоустанавливающие документы, пример, гарантийное письмо хозяина арендованной недвижимости.
Готовить документы необходимо тщательно, чтобы впоследствии не терять множество драгоценного времени на исправление ошибок. Внимательность особенно необходима при заполнении юридического адреса, отличая его от «массового» юридического адреса.
На регистрацию подобного рода организации уйдет порядка двух недель.
СтруктураСтруктура организации по управлению многоквартирным домом создается в зависимости от целей и функциональности. Теоретически план по созданию структуры может состоять из пяти отделов: маркетинга, юридического, кадров, бухгалтерии и административного.
Должностные обязанности и полномочия каждого из отделов лучше всего определить сразу, чтобы в дальнейшем избежать ненужных конфликтов по выяснению отношений, да и для того, чтобы жилищно-коммунальную организацию создать быстрее.
Все хозяйственные субъекты экономики России обязаны платить отчисления, пример — федеральные, региональные и местные сборы и налоги. Поэтому так важно при создании бизнес плана и открытии организации для управления многоквартирным домом выбрать систему налогообложения.
Ведение бухгалтерского учета будет напрямую зависеть от выбранной системы, пример:
- единая система налогообложения;
- более простая система учета по доходам или по объему;
- система в виде единого налога для определенного вида деятельности.
Выбор системы требует тщательного выяснения видов деятельности, и под какую из систем налогообложения они будут подходить. Заявление о том, какую систему налогообложения вы предпочли, вы прилагаете вместе с основным пакетом документов.
Деятельность финансово-экономического характера
В бизнес план деятельности управляющей компании входят, например:
- осуществление расчета с предприятиями подрядчиками за предоставленные услуги, оцененные по акту приемки и оценки качества;
- ведение аналитической базы поступающих финансовых средств от собственников недвижимости и из муниципального бюджета;
- применение нормативно-правовой ответственности к лицам подрядных организаций за не соблюдение договорных обязательств;
- использование своих гражданско-правовых полномочий к злостным неплательщикам и т. д.
Эффективность бизнес плана по работе предприятия ЖКХ по управлению многоквартирным домом оценивается по критериям, например:
- техническое состояние недвижимости и придомовой территории;
- финансово-экономическое состояние организации по управлению многоквартирным домом;
- оценка жильцами качества предоставляемых услуг по обслуживанию и поддержанию в технически отличном состоянии недвижимости.
Бизнес на рынке ЖКХ – это искушение, не поддаться которому просто невозможно.
Первые управляющие компании в России появились в 90-х , но и сейчас на данном рынке можно найти свою нишу. На рынок сложно и легко выйти одновременно. Организовать управляющую компанию, конечно труднее, чем продуктовый магазин, однако конкурентов практически нет. Первое, что вам нужно - грамотно составить бизнес план. Вы можете скачать этот бизнес-план и воспользоваться им для организации своей управляющей компании.
Обзорный раздел
В настоящее время услуги управления объектами оказывают западные фирмы, которые практически полностью поделили объекты класса А и местные фирмы. В России мало фирм, которые оказывают исключительно услуги управления. Чаще всего застройщики сами управляют своими объектами, или эту деятельность осуществляют девелоперы.
Задача управляющей компании приносит доход от объекта собственнику, а также повышать инвестиционную стоимость недвижимости.
Управляющие компании можно разделить на основании того, какие услуги они оказывают . Так, первый уровень - это услуги клининга и сопутствующие ему. Второй уровень - техническое обслуживание здания, оптимизация расходов на его эксплуатацию (facility management).Третий уровень - оперативное управление объектом, решение вопросов аренды (property management). И четвертый высший уровень - долгосрочное управление объектом, денежными потоками и активами недвижимого имущества, оно начинается сразу после утверждения плана строительства здания (assetmanagement).
|
|
Следует сказать, что на этом рынке нет новичков, все участники раньше так или иначе работали в сферах связанных с имуществом. Это выходцы с консалтинговых, риэлторских, брокерских и подобных фирм.
Анализ рынка
Рынок не конкурентен, однако ниша по управлению имущества класса А полностью занята. Следует ориентироваться на класс В и С.
Сложность при входе на рынок проявляется в том, что проблематично уговорить собственника передать имущество в управление фирме без опыта. Первые объекты обычно передают на основании дружеских связей. В связи с тем, что игроков на рынке немного, необходимо тщательно следить за репутацией и постоянно поддерживать высокий уровень предоставления услуг.
Производственный план
В зависимости от услуг, которые будет оказывать ваша управляющая компания, понадобится разный персонал.
Примерные сотрудники: генеральный директор и его заместитель, финансовый директор, маркетолог, руководитель по техническим вопросам, бухгалтер, юрист и рядовой персонал, который должен находиться на объекте.
Понадобится офис около 50 квадратных метров в центре города с соответствующей обстановкой: офисная мебель, техника
Циркулирующие в народе слухи о «сверхдоходности» управляющих компаний, занятых в секторе ЖКХ, сильно преувеличены. Если не принимать во внимание «криминал», то честно зарабатывать в этом бизнесе сложно. Однако по статистике в 29 регионах страны отмечается положительный баланс деятельности УК.
Преимущество рынка услуг в сфере ЖКХ — стабильность, он «обречен» на вечное существование. В этом секторе экономики работает 36 000 организаций, из которых 16 000 — компании, занятые управлением многоквартирных домов (МКД). Сумма ежегодно собираемых с населения платежей за жилищно-коммунальные услуги достигает 1,3 трлн. рублей. Крупные денежные потоки, возможность гибко манипулировать ими, а также легкость прогнозирования спроса — привлекательные факторы для бизнеса. Однако особой конкуренции на этом рынке не наблюдается. Почему? Как открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ, и на какую доходность можно рассчитывать? Чтобы понять это, рассмотрим:
- что представляет собой УК, ее деятельность;
- как можно получить в управление МКД;
- порядок открытия УК и нужные документы;
- что требуется для получения лицензии;
- рентабельность бизнеса в сфере ЖКХ.
Интересно. В России собираемость платежей за услуги ЖКХ составляет 95% (от 94 до 96 — по разным данным). В США аналогичный показатель едва достигает 40%. В нашей стране расходы на оплату коммунальных услуг в средней семье составляли в 2014 году 3132 рублей (по расчетам «РИА Рейтинг»), в США — 157,5 долларов, то есть 5 686 рублей по курсу на март 2014 года.
Что такое УК, чем она занимаетсяЕсли выразить суть простыми словами, то УК — это коммерческая организация, которая по договору с жильцами многоквартирного дома принимает на себя обязанности по его санитарно-технического содержанию. Одновременно, она выступает как посредник между потребителями и поставщиками воды, тепла, электричества. Компания может самостоятельно вести расчет их потребления, выставляя квитанцию собственникам квартир, или заключить договор с каким-нибудь расчетным центром.
За свои услуги она берет плату, и здесь нужно конкретно отличать два типа услуг (два денежных потока):
Несмотря на то, что собираемость платежей с населения за услуги ЖКХ достигает 95%, до поставщиков доходит около 80%. В связи с этим рассматривается законопроект Минстроя, который, возможно будет принят в ближайшее время. Он предусматривает прямую оплату поставщикам централизованных услуг без участия УК. Сбербанк уже запустил РИЦ (расчетный центр), через который деньги будут поступать на их счета. Предполагается, что это исключит возможности для нецелевого расходования средств потребителей.
С января 2016 года вывоз ТБО (бытовых отходов), который раньше включался в оплату содержания, отнесен к коммунальным услугам. Эту работу будут выполнять региональные операторы, выбранные по конкурсу, и тарифы устанавливать местные власти.
Документы:
Если предприниматель твердо намерен создать УК, нужно, прежде всего, обеспечить будущий «фронт работ». Другими словами, надо знать заранее, какие дома он будет обслуживать. Это можно сделать одним из двух способов:
Есть и третий способ — не для всех. Он широко практикуется крупными строительными компаниями. С момента ввода дома в эксплуатацию, и до выбора УК жильцами, здание передается на обслуживание дочерней УК застройщика. Таким образом, практически все новостройки «захвачены» с самого начала, а это самые выгодные объекты.
В первом случае способ управления домом и УК выбирают жильцы на общем собрании, при этом протокол должны подписать не меньше 50% собственников (пропорционально имеющейся площади). Чтобы заручиться их поддержкой, придется провести большую агитационную работу, при этом инициатором собрания может даже один человек — но из числа собственников помещений в доме. Решение собрания, другие документы нужно безупречно оформить, чтобы избежать впоследствии судебных разбирательств.
Второй способ — принять участие в открытом конкурсе по выбору УК, который обязана провести администрация в отношении домов, где жильцы не решили вопрос самостоятельно. Информация о его проведении публикуется в открытом доступе. Она размещается на сайте проведения государственных торгов (рис.2). Нетрудно догадаться, что преимущественно туда попадают жилые дома из ветхого, или порядком изношенного фонда.
По регионам ситуация с УК абсолютно разная. Есть примеры, когда в области в одном из городов (численность около 600 тыс. человек), действуют 3 крупные компании, а в другом — 300 компаний. Для тех, кого устраивают местные условия работы, приводим общий алгоритм организации бизнеса в сфере ЖКХ.
Документы:
Сложность в организации дела — получить лицензию, эту процедуру рассмотрим подробно.
По данным Минстроя 15 - 20% действующих УК не получили лицензии. К концу 2017 года эксперты прогнозируют уход с рынка до 35% компаний
Получение лицензии, условия и требованияЛицензирование компаний по управлению МКД было введено с 2015 года, что фактически означает перевод такой деятельности на профессиональную основу. Лицензии выдает Госжилинспекция, в каждом субъекте федерации утвержден Регламент предоставления этой услуги, он публикуется на официальном сайте Администрации и Госпортала. Она выдается бессрочно, но действительна только в одном регионе.
Условия получения лицензии:
Если организация уже работает:
Решение комиссии выдается в течение 45 дней, в течение которых проверяются все сведения и реестры. Перечень копий документов, которыми подтверждается соответствие будущего лицензиата, немного отличается в разных регионах, поэтому ориентироваться надо Регламент своей области. Размер госпошлины за лицензию — 30 000 рублей. Квалификационный аттестат должностному лицу выдается после сдачи специального экзамена, срок его действия — 5 лет, он теряет силу в случае дисквалификации. Компьютерный тест содержит 100 вопросов, правильно надо ответить на 86 из них за 2 часа. Экзамен сдается бесплатно.
Документы:
Официальная статистика показывает невысокую рентабельность управляющих компаний: от 5 до 10%. Это одна из причин, почему в эту сферу неохотно идет частный бизнес. Основной оборотный капитал УК складывается из оплаты за услуги содержания и текущего ремонта. Тарифы на них согласовываются с жильцами, и повысить их непросто. Если все-таки примут закон об исключении управляющих компаний из цепочки оплаты коммунальных услуг поставщикам — нечего будет перераспределять. Фактически, многие «управдомы» кредитуются у поставщиков, имея хроническую задолженность.
Дополнительные источники заработка УК:
Расходы складываются из затрат:
Вечная головная боль УК — хроническая дебиторская задолженность жильцов. Взыскать ее можно только через суд, что очень долго и не слишком эффективно. Справедливости ради, надо сказать, что управляющие компании тоже активно эксплуатируют как неграмотность потребителей, так и пассивность в отстаивании своих прав. Отмечается прямая зависимость роста прибыли от количества обслуживаемых домов: многие из практиков считают, что бизнес может быть рентабельным, только если в обслуживании не меньше 5 домов.
ВыводыСпецифика деятельности по управлению МКД оставляет мало возможностей для малого бизнеса. Это связано не столько с размером инвестиций, сколько со сложностью выстраивания отношений с ресурсоснабжающими организациями и городскими властями. Широкое поле деятельности в сфере ЖКХ для малых предприятий — оказание услуг на субподряде. Это капитальный и текущий ремонты, бытовые услуги , обслуживание инженерных коммуникаций, установка систем видеонаблюдения, домофонов, охрана, благоустройство, озеленение, вывоз мусора . Хорошим выходом для начинающего предпринимателя стала бы франшиза ЖКХ — как возможность ведения дела без специальной юридической и финансово-экономической подготовки. Однако предложений на рынке пока мало, и большинство связано не с управлением, а с оказанием услуг по договору.
Умение общаться и убеждать людей, одна из главных составляющих успеха управляющей компании. Для жителей домов вам требуется создать комфортные условия жизни при этом не забывая про себя…
Управляющая компания представляет собой организацию, осуществляющую учет потребления воды, электроэнергии, газа, а также обеспечивающую оптимизацию квартирной платы. Главное - убедить жильцов в том, что передача управления домом управляющей компании для них окажется выгодной. На практике это сделать совсем несложно, достаточно всего лишь на общем собрании жителей дома оповестить, что в таком случае сумма коммунальных платежей сократиться для них в 2-3 раза. Для того, чтобы передача была утверждена необходимо заручиться согласием простого большинства жильцов, то есть получить согласие не менее чем 50% человек + один голос.
|
|
Например, если вы хороший менеджер и к тому же экономист или бухгалтер, имеющий время и желание заняться финансовыми вопросами эксплуатации дома, Собственникам может оказаться более выгодным нанять вас на выполнение функций управляющего, а не нанимать человека со стороны. Если среди Собственников подберется целая группа профессионально подготовленных лиц, имеющих желание и возможность заниматься управлением домом, можно создавать ТСЖ для выполнения функций управления в полном объеме самостоятельно. Если в доме нашлись ответственные лица, но они не достаточно профессионально подготовлены, или же есть хорошие специалисты, но не имеющие достаточного времени на управление домом, то также можно создавать ТСЖ, передав по договору часть функций управления сторонней профессиональной управляющей организации или управляющему.
Необходимо знать, что в любом случае, когда Собственники не выполняют все функции управления самостоятельно, а передают их другим лицам, свое исходное право на управление общим имуществом они не теряют.
Сокращение расходов является организация системы учёта водоснабжения. В соответствии с нормами, действующими в России, расчёт за водоснабжение осуществляется исходя из расхода воды в объеме 300 литров в сутки на одного человека, что намного больше реально потребляемых объемов. Решить эту проблему и сократить расходы на 50-60% можно посредством установки общего водосчетчика.
Стоит отметить, что такая же ситуация складывается и с электроэнергией и газом - за счет установки счетчиков можно существенно снизить расходы. В итоге, грамотное управление домом способно обеспечить уменьшение размера коммунальных платежей в 4-5 раз.
ТСЖ или другое жилищное объединение, создаваемое в доме, привлекает наемного управляющего или управляющую организацию. В этом случае возможны два варианта.
Первый вариант. ТСЖ практически все управленческие функции передает управляющему или управляющей организации, заключая с ними договор управления и оставляя за собой минимум функций, например, контрольную и по сбору средств Собственников. Наемный управляющий или управляющая организация заключают договоры с подрядными жилищными организациями на содержание и текущий ремонт дома и ресурсоснабжающими организациями на предоставление коммунальных услуг. Претензии по качеству работ Собственники предъявляют ТСЖ, которое на основании договора управления эти претензии проверяет и передает управляющей организации, а та, соответственно, - подрядным организациям, ответственным за выполнение тех или иных работ.
Второй вариант, когда ТСЖ часть функций управления оставляет за собой, а часть передает сторонней организации. При этом ТСЖ может самостоятельно выполнять и ряд работ по содержанию и ремонту дома, привлекая или не привлекая для этого подрядные организации.
Если дом - это новостройка, где не так много существенных недоделок, и его техническое состояние удовлетворительно, любой управляющей организации (ТСЖ, частной, самим собственникам) экономически выгодно заниматься управлением такого объекта. Работ по текущему ремонту дома немного, следовательно, не много и затрат, а собрать с Собственников можно достаточно и без особого труда (если в доме основной объем помещений находится в частной собственности, то Собственники в таких домах, как правило, - состоятельные люди). Проблемы с капитальным ремонтом в таких домах также не актуальны (в смысле срочности его проведения). Состав Собственников также более или менее однороден. Это обстоятельство облегчает проведение информационно-разъяснительной работы среди проживающих.
Для того чтобы создать собственную управляющую компанию необходимо, прежде всего, провести ее регистрацию в налоговых органах. Этот процесс займет примерно неделю и не потребует много сил. Далее необходимо найти многоквартирный дом и поместить объявление об услугах, предоставляемых компанией, после чего собрать и провести общее собрание жильцов дома. В случае получения согласия жителей следует заключить прямые договора с водоканалом, энергосбытом, поставщиками газа и пр., установить общие счетчики потребления воды, газа, электроэнергии, по которым, собственно и будут осуществляться расчеты с поставщиками.
Плата за обслуживание жилого дома, как правило, устанавливается фиксированная для каждого проживающего в нем. Например, при фиксированной плате равной 500 рублей в месяц, жилой дом на 120 квартир принесет управляющей компании 60 тыс. рублей.
| Назад | Вперед - |
|
|
